En entrevista, Enrique Felgueres, sales associate de AG Advisors Real Estate Solutions y presidente y CEO de Felgueres Travel Group, detalla el escenario inmobiliario de Miami a la vez que comparte algunos consejos de inversión para el que es, según sus palabras, el centro de negocios de América Latina.
¿Cuál es tu diagnóstico de Miami como destino y como mercado inmobiliario tras la crisis de 2008?
Yo viví en Miami de 2000 a 2008. Cuando regresé en 2015, tras siete años de vivir en México, vi un Miami totalmente diferente. Miami era un pueblo para retirados, no tenía esencia ni sabor. Hoy por hoy, es una ciudad mucho más sofisticada y cosmopolita. Desde el punto de vista cultural, está creciendo de una forma importante; la Feria de Basel fue el detonador de todo esto. Hay una gran cantidad de galerías de arte, así como de museos. Es impresionante.
Desde el punto de vista de los negocios, muchos europeos o fondos financieros, particularmente hedge funds de Nueva York, han puesto sus matrices u oficinas centrales para América Latina en Miami. Esta ciudad es el centro de negocios de la región.
¿Cuáles barrios son foco de inversión?
Varía muchísimo, dependiendo de las necesidades de inversión de las personas. En mi caso, cuando atiendo a un cliente, primero tengo una sesión de consultoría para entender cuál es el objetivo de esa inversión y así poder dar una recomendación. Por ejemplo, para las personas de la comunidad judía es típico que se vayan al norte de Miami. Aventura y Sunny Isles son lugares que les agradan muchísimo. Si hablas de católicos, Key Biscayne es un destino muy popular. Si piensas en familias grandes, Coconut Grove, Coral Gables y Key Biscayne son las zonas más solicitadas.
En cambio, para gente más joven, sin hijos, solteros, en pareja o recién casados, las zonas de Downtown y Brickell son muy atractivas por su ubicación. Hay bares, restaurantes y el aeropuerto queda muy cerca. Mientras que para jóvenes más metidos en temas de arte, diseño y arquitectura, los barrios de Edgewater, Wynwood y Miami Design District son la opción.
¿Cuál ha sido el comportamiento de los desarrolladores de lujo en Miami? ¿Hay más jugadores o son los mismos?
Los principales siguen allí. Jorge Pérez, con Related Group, es uno de los jugadores más fuertes en Miami. También está Edgardo Defortuna, de Fortune International Group, que combina ser desarrollador inmobiliario y tener una empresa de bienes raíces. O bien, Ugo Colombo, quien ha destacado por la calidad de sus proyectos inmobiliarios e icónicos. Un ejemplo perfecto es Brickell Flatiron, un rascacielos residencial impresionante que actualmente está en construcción.
Enrique Felgueres, sales associate de AG Advisors Real Estate Solutions y presidente y CEO de Felgueres Travel Group.
Según un estudio de la National Association of Realtors, alrededor de 30 % de las transacciones internacionales de real estate en Florida las realizan latinoamericanos, con los argentinos, brasileños y colombianos como quienes lideran las compras. ¿Coincides con esto? ¿A qué atribuyes esta tendencia?
Me atrevería a decir que América Latina realiza más de 30 % de las inversiones internacionales en las zonas al sur de Florida. Hay muchas razones. Una de ellas es la protección de activos: muchos inversionistas vienen a proteger su capital de economías de países inestables, lo cual lamentablemente abunda en América Latina.
Asimismo, Miami es un punto interesante para el entorno de negocios de América Latina, ya que, entre otros motivos, es una ciudad prácticamente conectada con todo el mundo, a excepción de Asia. El aeropuerto de Miami tiene vuelos a toda Europa y a lugares como Dubái, Doha, Estambul y Tel Aviv, por mencionar algunos.
¿Consideras que la tendencia de inversión de mexicanos en Miami crecerá durante los próximos años?
Yo creo que sí, sobre todo porque a partir del 1 de diciembre tendremos un nuevo presidente en México. Personalmente, pienso que el mexicano buscará proteger sus activos en otros lugares y Miami es un destino muy interesante para inversiones inmobiliarias. En definitiva habrá mucho crecimiento de inversiones de mexicanos en esta ciudad.
¿Qué consideraciones fiscales debería tomar en cuenta un mexicano antes de comprar una propiedad en Miami?
Primero, que Florida no tiene un impuesto estatal, por lo que el estado se hace de recursos con el impuesto local, que es de alrededor de 7 %, así como de los impuestos prediales, llamados property taxes. El impuesto a la propiedad en el estado de Florida equivale a 2 % sobre el valor catastral de una propiedad, el cual no es muy diferente del valor comercial del inmueble. Por citar un ejemplo, el valor comercial de un condominio en Brickell es de un millón de dólares, mientras que su valor catastral es de alrededor de 850,900 dólares. Sobre eso hay que pagar 2 % anual. Es mucho dinero y no es deducible, porque eres extranjero. Es muy importante que un mexicano entienda esto.
¿El sector inmobiliario en Miami ha resentido de alguna manera los fenómenos naturales?
No. Desde el huracán Andrew, en 1992, el código de construcción de la ciudad cambió y hoy los estándares son muy exigentes. Los edificios y las casas se construyen a prueba de huracanes. El aumento del nivel del mar, por otro lado, sí es preocupante a largo plazo. Gobiernos municipales y locales en distintas partes de Miami están empezando a hacer análisis muy profundos para enfrentar esta situación.
Como retroalimentación final, ¿cuánto tiempo recomiendas para tomar una buena decisión de compra?
En promedio, toma alrededor de dos meses hacer un análisis profundo y tal vez un par de viajes. Creo que es importante conocer las distintas opciones, los distintos Miamis. Hay que estudiar las diferentes oportunidades de hipotecas, así como los temas legales y fiscales. Hoy por hoy, los desarrolladores hacen todo con mucho más cuidado. Piden depósitos mucho más importantes. Como extranjero, por ejemplo, debes dar un depósito de alrededor de 50 % y vas a poder financiar otro 50 %, eso puede variar un poquito dependiendo del desarrollador.
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